Перепланировка квартиры без последствий

Полёт фантазии человека не знает границ, и каждый из нас имеет право сделать свое жилье максимально рациональным и удобным. Капелька креатива, внесённая в привычную обстановку необыкновенно повышает настроение. 1

Кто-то стремясь воплотить свои желания в жизнь, наряду с ремонтом, объединяет гостиную с кухней, присоединяет лоджий к внутренним помещениям. Самые смелые меняют местами кухню и спальню и прорезают проёмы в несущих стенах.

Возможно подобные изменения облегчат жизнь и деятельность владельца квартиры, но не избавит его от ответственности перед законом. В любом случае все тайны становятся явными. Если работы не согласовать, размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, может составить от 1 до 2,5 тыс. р. В целом, сумма небольшая, однако она дополняется предписанием жилищной инспекции, «вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо узаконить выполненные работы». Такую квартиру будет очень нелегко продать.

В отдельных случаях, если перепланировка была выполнена без нарушений, не ущемляет прав соседей и не создает угрозу их безопасности, уже сделанные изменения можно согласовать через суд. К числу таких перепланировок относят, например, расширение дверного проема в ненесущей стене, снос перегородки между ванной и туалетом, монтаж дополнительной перегородки без увеличения нагрузки на перекрытия.
Однако, перепланировки, ведущие к нарушению устойчивости несущих конструкций здания, например, демонтаж межкомнатной несущей стены в панельном доме, согласовать через суд не удастся. К тому же последствия при вмешательстве в несущие конструкции обнаруживаются ещё во время проведения работ в виде трещин на стенах и потолках соседей. В отдельных случаях неумелые работы, могут привести весь дом в аварийное состояние, а устранять такие придется полностью за свой счет.
Не удастся согласовать и перенос кухни или санузла на место жилого помещения, например, спальни. Такой вариант перепланировки возможен лишь в том случае, если этажом ниже также находятся нежилые помещения. Последствия самовольной перепланировки при смене функционального назначения помещений и неумелом вмешательстве в инженерные коммуникации — аварийные ситуации не только в вашей квартире, но и в квартирах ваших соседей снизу.

Теперь давайте конкретно определимся, что такое перепланировка.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в его технических паспорт. Такие изменения делают по эскизу и по проекту. К первому относятся:

  • полная или частичная разборка ненесущих перегородок, за исключением межквартирных;
  • устройство в них проемов или заделка дверных проемов;
  • устройство новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
  • замена или установка дополнительного инженерного оборудования.

По проекту можно вносить более серьезные изменения:

  • устройство перегородок с увеличением нагрузок и несущих стен;
  • прорезка проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
  • заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • демонтаж перегородок, ограничивающие газифицированные помещения
  • изменение конструкции полов (любые изменения полов или устройство новых);
  • устройство (перенос) санузлов, ванных и кухонь (а, следовательно, и их расширение на зону коридора);
  • объединение комнат с балконами и лоджиями
  • прорезка проемов в междуэтажных перекрытиях.

Эскиз отличается от проекта тем, что его можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красным цветом отмечают перегородки, которые планируют снести, зеленым – те, которые будут построены. Если же работы по перепланировке квартиры требуют согласования проекта, то для его составления придется обратиться к специалистам в лицензированное бюро.

Теперь давайте разберемся, чем переустройство квартир отличается от перепланировки.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующее внесения этих изменений в технический паспорт. Статья 25 ЖК РФ устанавливает следующие виды переустройства на основании проекта:

  • замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования;
  • устройство туалетов, ванных комнат и кухонь;
  • переустановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (за исключением переноса радиаторов в застекленные лоджии или балконы);
  • замена или установка дополнительного инженерного оборудования, которое увеличивает энерго- и водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных проводящих сетей (кроме устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).
  • замена газовых плит на электрические (отметим что установка двухкомфорочной электрической плиты не требует согласования);

К переустройству квартиры относят также демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. Такой демонтаж осуществляется на основании эскиза.
Таким образом, главным отличием переустройства квартиры от перепланировки является то, что в первом случае вы вносите существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором – изменяете планировку, т.е. разрушаете или устанавливаете новые стены или объединяете комнаты, квартиры и пр.

2

Теперь отметим, что категорически запрещено в ходе переустройства и перепланировки квартиры. Законодательство не допускает в типовых домах предпринимать следующие «улучшения»:

  • Устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках и колоннах.
  • Делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонталдьных швах стеновых панелей.
  • Затруднять доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам
  • Нельзя уменьшать сечение воздуховодов и демонтировать их. На подобные проекты практически сразу выдается отказ.

Возможные варианты:

Можно демонтировать воздуховод, если будет приложен акт, подписанный балансодержателем и проектировщиком по результатам обследования, которые подтвердят, что данный воздуховод не используется или его другие составные части были ранее демонтированы.

В монолитных домах допускается уменьшение сечения воздуховодов при условии, если проект будет согласован со всеми авторами, участвовавшими в проектировании дома, и с эксплуатирующей организацией.

  • Нельзя выносить приборы отопления на лоджии и объединять лоджии с комнатами или кухнями, так как это приводит к нарушению теплового контура здания и потерям тепла (это запрещено Жилищным Кодексом).

Возможные варианты:

Допустимый вариант — утепление лоджии, демонтаж подоконной части с сохранением несущей перемычки и установкой тепло- и звукоизоляционной преграды в виде распашных или раздвижных дверей, витражей и т.п. (основные приборы отопления должны остаться в комнате, а утепленную лоджию можно оборудовать интегрированным в пол коллектором).

  • Нельзя присоединять тамбуры, коридоры (например, при объединении нескольких квартир) и другие помещения или части помещений, которые по Жилищному Кодексу относятся к общедомовой территории (помещениям общедолевого пользования).

Возможные варианты:

Если дом находится в собственности ТСЖ (Товарищества собственников жилья), то возможно заключить договор аренды с ТСЖ. Но в общую площадь квартиры и, соответственно, в собственность ее обладателя эта территория никогда не войдет.

  • Нельзя увеличивать санузлы за счет жилых комнат и кухонь (только за счет коридоров, кладовок и других хозяйственных помещений), так как это угрожает соседям снизу.

Возможные варианты:

Допускается увеличение санузла за счет коридоров и подсобных помещений.

На первом этаже можно увеличивать санузлы за счет любых помещений, в том числе комнат и кухонь, так как не возникает угрозы затопления соседей снизу.

  • Нельзя увеличивать жилые комнаты и кухни за счет санузлов, так как при этом над комнатой или кухней может оказаться «мокрая зона» соседа сверху.

Возможные варианты:

На последних этажах можно увеличивать комнаты и кухни за счет санузлов, так как над ними не окажется санузла соседа сверху.

  • Нельзя объединять кухни и комнаты (устройство кухни-гостиной) если кухня оборудована газовой плитой.

Возможные варианты:

При демонтаже перегородки между газофицированной кухней вмемсто неё необходимо установить раздвижные перегородки или рольставни.

  • Кухни с газовыми плитами нельзя переносить на площадь жилых комнат и санузлов.

Возможные варианты:

Можно перенести кухонное оборудование с газовой плитой на площадь коридора при условии, если там будет организована вентиляция в соответствии с действующими нормами.

Можно переносить кухни с электрическими плитами. Однако если изначально квартира оборудована газом, переход на электроплиту потребует присоединения дополнительных мощностей (в Москве получить на это разрешение очень сложно или почти невозможно). Заявления, что вы вообще не будете устанавливать в своей квартире плиту, не проходят.

  • Нельзя оставлять кухню без естественное освещение.

Возможные варианты:

Свет может поступать через окно другой комнаты или хотя бы через стеклянные перегородки.

  • Нельзя замоноличивать в стены газовые, водопроводные, отопительные и канализационные стояки.

Возможные варианты:

Можно убрать стояк в короб из ГКЛ и других немассивных материалов, оставив ревизионный люк для санации.

  • Все изменения, влияющие на внешний вид фасада здания, относятся к реконструктивным работам и требуют согласования с АПУ.

Возможные варианты:

На такие изменения, как остекление лоджий и балконов, контролирующие органы чаще всего закрывают глаза. Однако, если дом расположен в центре, на правительственной трассе или является памятником архитектуры, то комиссия, которая приедет принимать перепланировку, может не подписать Акт приемки без необходимых согласований.

  • В результате перепланировки площадь жилой комнаты не может быть менее 9 кв.м при ширине не менее 2,25 м; не должно образовываться комнат и кухонь без естественного освещения и без приборов отопления. Высота потолков не должна быть меньше 2,65 м.

Возможные варианты:

Таковых нет!

В общих словах, переустройство и перепланировка квартир не должны ухудшать условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан или снижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания. Словом, все то, что может повлечь разрушение дома. Наконец, нельзя увеличивать подсобную площадь за счет жилой, не изменив их статус, и устанавливать регулирующие устройства на общедомовых и инженерных сетях. Ну и не забудьте, что все эти изменения надо узаконить еще до начала работ.

Порядок получения разрешения на перепланировку

3

Согласно законодательству, перепланировка разрешается только после получения разрешения Межведомственной комиссии и Распоряжения префекта (Главы Управы) на перепланировку. Эти документы являются итоговыми при оформлении разрешения на перепланировку. Без них проведение работ незаконно. Для того чтобы получить такое разрешение, необходимо предварительно собрать все документы:

  1. Документ об исходной планировке помещения — Технический па­спорт или поэтажный план с экспликацией на дату последнего обследования. Полученный в Территориальном Бюро тех­нической инвентаризации (ТБТИ)
  2. Дизайн-проект перепланировки
  3. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме. Форма заявления утверждена правительством 28 апреля 2005 года и опубликована в «РГ» 6 мая и сегодня.
  4. Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Причем разрешено подавать не подлинники, а нотариально засвидетельствованные копии.
  5. Техническое заключение о конструкциях (выполненного организацией, имеющей допуск СРО).
  6. Проект переустройства и (или) перепланировки сделанный на основе дизайн-проекта (выполненного организацией, имеющей допуск СРО).
  7. Письменное согласие всех членов семьи (даже временно отсутствующих), если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма. Если перестройкой занимается собственник, согласия членов семьи, не являющихся сособственниками, не требуется.
  8. Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.

Кроме уже перечисленной документации в некоторых случаях придется предоставить и дополнительные согласования или справки из АПУ (при затрагивании фасадов), УГПС МЧС (при присоединении лоджии), Управляющей компании, Мосэнергосбыта, Москомнадзора, Департамента имущества, ГУП Мосгаз и т.д. Могут потребоваться теплотехнический расчет (при затрагивании ограждающих конструкций), фотомонтажи, расчёт балконной плиты при остеклении и др. Всех конкретных случаев перечислить невозможно.

Если вы планируете самостоятельно заниматься перепланировкой, сэкономив таким образом на подготовительном этапе, то следует учесть, что далеко не каждую перепланировку можно быстро согласовать своими силами. Самые простые перепланировки, которые не так часто встречаются на практике, возможно согласовать «по эскизу». К перепланировкам такого типа относятся, например, расширение и перенос дверного проема в перегородке, организация гардеробной, объединение помещений — также относятся к перепланировке по эскизу. Жилищным законодательством даже предусмотрена упрощенная форма получения разрешения на такую перепланировку. Эскиз перепланировки, вместе с другими документами необходимо предоставить в службу Единого окна Жилищной инспекции.

Большинство же ремонтов требуют разработку проекта перепланировки. Этот проект содержит в себе идеи дизайн-проекта и разрабатывается в проектной организации, имеющей лицензию. Заказывать его следует у опытных в данном вопросе людей. Во-первых, они должны иметь соответствующее разрешение (допуск СРО). Во-вторых, у чиновников специфические требования к оформлению проектов перепланировки, так что ни дизайн- проекты ни даже строительные чертежи, оформленные по ГОСТам для этих целей не подойдут. Придется несколько раз сдавать документацию, ждать, а потом отвозить её снова на доработку. В-третьих, как уже говорилось, хорошие проектировщики должны проконсультировать Вас на предмет соответствия Вашей планировки не только строительным и санитарно-гигиеническим нормам, но и постановлениям.В них тоже перечислено много ограничений. К сожалению, большинство проектировщиков хорошо знакомы со строительными нормами, но не изучали такие постановления и, зачастую, проекты приходится переделывать. А если ремонт производился параллельно с согласованием, то и сам ремонт. Опытные люди могут подсказать как обойти некоторые запреты при перепланировке. К примеру, если часть помещения кухни расширена на жилую комнату, то такая перепланировка несогласуемая. Однако если в проекте зонально выделить площадь с кухонным оборудованием и назвать её “кухней- нишей”, а оставшуюся часть помещения, к примеру, “холлом”, то кухня окажется в бывших пределах, и перепланировку согласовать удастся. Поэтому к выбору организации для заказа проекта перепланировки необходимо подходить с особой тщательностью, это позволит сохранить большое количество времени и сил в дальнейшем.

Окончательной решение — разрешить проведение перепланировки квартиры или нет — принимает жилищная инспекция (обычный срок рассмотрения документов занимает примерно 45 дней).

И вот все согласовано, получено разрешение на перепланировку. После того, как сделан ремонт, вам необходимо «сдать» объект. Подписывается Акт на выполненные работы. Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то подписывается еще один Акт — с автором проекта — на скрытые работы. Далее следует заказать в БТИ новый поэтажный план на вашу квартиру, с выходом техника в вашу квартиру. Он делает замеры новой перепланированной квартиры и проверяет ее соответствие с проектом. Затем собираются все справки, и вы меняете свои старые правоустанавливающие документы на новые. Не советую делать даже малейших отступлений от проекта, иначе техник БТИ на поэтажном плане выведет красными линиями все неуказанные в проекте загибы стен, проемы, перегородки и даже стоящий не под тем углом унитаз, а это чревато последствиями — прохождением процедуры перепланировки с самого начала. Если же выход техника дал положительный результат, то остается только получить новый поэтажный план и экспликацию, которые понадобятся для получения нового Свидетельства о собственности на квартиру. В результате перепланировки, как правило, изменяется площадь квартиры, поэтому необходимо переоформить Свидетельство о собственности на квартиру в Комитете по регистрации прав недвижимости и сделок с ним. Это и есть заключительный этап работы.

Не важно насколько сложным помещением Вы обладаете, если оно окажется в руках профессионала, то Вам не о чём беспокоиться.

Источник:

1. http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-44670/

2. http://resog.ru/kak-soglasovat-pereplanirovku/

3. http://www.pereplanirovkamos.ru/proekt-pereplanirovki.html

There are 2 Comments

  1. Опубликован Dssokol Ответить

    Thanks for introducing a little rationality into this debate.

    • Опубликован Harjit Ответить

      IJWTS wow! Why can’t I think of thgins like that?

Оставить ответ

*

code